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    法律法规

    物业相关法规是有关物业管理各项法律的总称,它是法律。是为对于物业出现的情况和如何处理提供了依据参照。有了物业法的存在才使得物业管理者和业主、业主与业主出现纠纷时能有明确的处理依据。

    法规查询

     


    无锡市普通住宅区物业管理公共服务与收费等级评定标准 

    区房产管理局、物价局、各有关单位:
        为规范我市普通住宅区物业管理公共服务与收费行为,保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益,促进物业管理行业的健康发展,根据省建委《江苏省住宅区物业管理服务等级评定标准(试行)》(苏建房[2000]75号)和省物价局、省建委《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》(苏价房[1999]500号)等文件的精神,我们制定了《无锡市普通住宅区物业管理公共服务与收费等级评定标准(试行)》,现印发给你们,并就有关问题通知如下:
    一、本标准适用于已领取《工商营业执照》和《物业管理资质证书》的物业管理企业对市区普通住宅区提供的物业管理公共服务及收费的等级评定。
    二、市区范围内凡已成立业主委员会的普通住宅区,受聘的物业管理企业应按照以下程序办理物业管理公共服务与收费等级申报审批手续:
    1、物业管理企业根据本物业建设规模、档次、配套设施及实际管理服务水平等情况,对照本标准进行自评自验。
    2、根据自评自验得分,填写《无锡市普通住宅区物业管理公共服务与收费等级申报表》,由物业管理企业和委托方签署意见并盖章后,一式二份分别报送市房管局和物价局。
    3、市房管局、物价局会同物业所在区房管、物价部门组成综合评定小组对申报的住宅区进行综合考评,通过听、看、查、问、议等方式评定分值。
    普通住宅区物业管理公共服务与收费各等级应得的评定分值分别为:
    70分≤一级<80分;80分≤二级<85分;85分≤三级<90分;90分≤四级<95分;五级≥95分。
    4、根据综合考评的评定分值,由市房管局审定该住宅区物业管理公共服务等级,市物价局审定其收费等级和核定其公共服务收费标准,并分别颁发《物业管理公共服务等级证书》和《物业管理公共服务收费等级证书》。
    三、尚未成立业主委员会的普通住宅区,其受聘的物业管理企业应先申请评定其暂定服务等级及收费等级。本标准执行后交付使用的新建普通住宅区,开发建设单位在房屋租售时应向业主(使用人)公布本物业评定的暂定服务等级与收费等级,并在租售合同条款中注明。物业管理暂定服务和收费等级一般不得超过三级,具体收费标准由市物价局核定。
    四、市房管局、市物价局每二年组织一次对物业管理服务等级和收费等级的复查,住宅区物业管理服务质量发生变化的,应相应提高或降低其服务等级和收费等级,并重新核发服务等级证书和收费等级证书。
    五、普通住宅区物业管理公共服务等级和收费等级评审结果将在本市有关新闻媒体上公布,接受社会监督。
    六、江阴市、锡山市、宜兴市可参照本标准结合当地实际贯彻实施。
    七、本标准自2000年12月1日起执行。执行中遇到有关问题,请及时与市房产管理局和市物价局联系。

    附:1、无锡市普通住宅区物业管理公共服务与收费等级标准
    2、无锡市普通住宅区物业管理公共服务与收费等级申报表

    无锡市房产管理局
    无 锡 市 物 价 局 
    二OOO年十一月十日

    抄送:三市(县)物价局、房产管理处
    无锡市房产管理局办公室 二OOO年十一月十三日印发
    共印150份

    无锡市普通住宅区物业管理公共服务与收费等级标准(试行)
    项 目 项 目 内 容 规定分值 评 分 细 则
    (一)房屋及共用部门、共用设施设备维修养护管理(20分) 1、房屋完好率98%以上1 符合1,每降低1%扣0.1
    2、房屋零修、急修及时率95%以上。 1 符合1,每降低1%扣0.1
    3、房屋零修工程合格率98%以上。 1 符合1,每降低1%扣0.1
    4、房屋外观完好、整洁,外墙面无脱落、无污迹、无缺损。 2 符合2,每发现一处不整洁、脱落或缺损扣0.1
    5、安装空调的,统一有序;封闭阳台的,基本统一,不凸出墙体立面;阳台(包括平台和外廊)无违章搭建,使用不碍观瞻。 3 空调安装符合规定1.5,每发现一处不符合扣01,阳台封闭符合规定1.5,每发现一处不符合扣0.1
    6、房屋装修符合管理规定,无私改乱拆现象。 2 符合2,每发现一处不符合扣0.2
    7、管线统一下地,或入公共管道。 2 符合2,每发现一处不符合扣0.2
    8 、协调、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施设备正常运行的保障工作
    9、环卫设施完好无损,正常使用。 2 符合2,每发现一处不符合扣0.2
    10、道路畅通,路面平整。 2 符合2,每发现一处不符合扣0.2
    11、消防设施完好无损,可随时启用。 2 符合2,每发现一处不符合扣0.2
    (二)安 全护 卫管 理(15分) 1、主出入口设有值班室,并实行24小时值班制度。 3 符合3,基本符合1.5,不符合0
    2、安全护卫人员24小时巡查。 3 符合3,基本符合1.5,不符合0
    3、住宅区主出入口、主干道、车库及其它重要部位实行24小时监控。 2 符合2,基本
    4、机动车出入登记、停放有序。 2 符合2,每发现一处不符合扣0.2
    5、非机动车辆停放有序、夜间入库。 2 符合2,每发现一处不符合扣0.2
    6、危及住户安全处,设有明显标志及防范措施。 1 符合1,每发现一处不符合扣0.2
    7、有应急处理计划、措施,遇警能及时报警,并努力防止事态进一步恶化,协助;は殖。 8、住宅区内无重大火灾、刑事和交通事故。 1 符合1,不符合0 
    (三)绿化环境卫生管理(25分) 1、绿化符合规划要求,布局合理,配置得当。 2 符合2,基本符合1,不符合0
    2、绿化覆盖率35%以上。 2 符合2,每降低5%扣0.5
    3、花草树木长势良好,无枯死、无破坏、无大面积虫害形象。 3 符合3,枯死、破坏、虫害每发现一处扣0.1
    4、修剪及时,整齐美观。 2 符合2,基本符合1,不符合0
    5、绿化品味高,有较高观赏价值。 2 符合2,基本符合1,不符合0
    6、住宅区全天候、全方位保持清洁。 3 符合3,每发现一处不符合扣0.1
    7、房屋立面、公共楼道及区内道路整洁,无堆放杂物现象。 3 符合3,每发现一处不符合扣0.1
    8、水、电、气等设施设备整洁卫生,水箱定期清洗,供水符合卫生标准,无二次污染及隐患; 2 符合2,每发现一处不符合扣0.5
    9、环卫设施整洁,无臭味、无蚊蝇及其孳生地。 2 符合2,基本符合1,不符合0
    10、无乱设摊点、广告牌,无乱贴、乱画现象。 2 符合2,每发现一处不符合扣0.2
    11、无违反规定饲养家禽、家畜及宠物现象。 1 符合1,基本符合0.5,不符合0
    12、排放油烟、噪音等符合环境;け曜。 1 符合1,基本符合0.5,不符合0
    小 计 25 

    项目内容规定分值评分则
    (四)多种经营与社区文体活动服务(20分) 一、生活服务(选择项目,共42项,详细内容见附一) 6 具备20项(或以上)得6,每具备一项得0.3
    二、社区娱乐、文体活动服务(选择项目,共18项,详细内容见附二)。 4 具备8项(或以上)得4,每具备一项0.5
    小 计 10 
    (五)服务质量、效果及收费管理(15分) 1、服务人员尽职尽责,岗位职责上墙公布。 2 符合2,基本符合1,不符合0
    2、住户主动参与、支持物业管理工作,自觉维护环境、秩序,共创文明小区。 2 符合2,基本符合1,不符合0
    3、认真接待群众投诉,建立群众投诉记录台帐。有效投诉办结率98%以上,投诉回报率100%。 2 符合2,每降低1%扣0.1
    4、业主反馈意见,满意率90%以上。 1 符合1,每降低1%扣0.1
    5、建立健全收费管理制度,责任落实到人,定期(一年2次以上)向业主委员会或物业产权人、使用人公布公共服务费收支情况。 2 符合2,基本符合1,不符合0
    6、遵守国家收费政策,服务项目及价格实行明码标价,无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为。 2 符合2,基本符合1,不符合0
    7、严格财经纪律、财务帐目清晰、建立收费台帐,收费率符合省有关规定。 2 符合2,基本符合1,不符合0
    8、维修基金帐务按规定报业主委员会审核并定期向业主通报。 2 符合2,基本符合1,不符合0
    小 计 15 
    (六)相关条件(15分) 一、硬件环境 
    1、住宅区符合规划要求,区容区貌好,无违章搭建,无擅自改变房屋用途现象。 2 符合2,每发现一处违章搭建或擅自改变用途扣0.2
    2、主出入口有住宅区平面示意图,主要路口设有路标,组团及栋号标志明显。 1 符合1,基本符合0.5,不符合0
    3、供水、排水、供电、供气、消防、绿化、环卫设施设备齐全。 0.5 符合0.5设施设备缺一项扣0.1
    4、停车。ㄆ、摩托车、自行车可分别存放)。 0.5 符合0.5,基本符合0.3,不符合0
    5、主出入口设有值班室。 0.5 符合0.5,基本符合0.3,不符合0
    6、有集中监控设施、设备。 0.5 符合0.5,基本符合0.3,不符合0
    7、生活服务配套设施。(选择项目,共8项,详细内容见附三) 1 具备5项(或以上)得1,每具备一项得0.2
    8、教育、文体活动设施。(选择项目,共18项,详细内容见附四) 1.6 具备8项(或以上)得1.6,每具备一项得0.2
    二、物业管理企业 
    1、企业持有物业管理企业资质证书。 0.4 符合0.4,不符合0
    2、企业建立现代企业制度,内部考核制度健全,岗位职责明确。 1 符合1,基本符合0.5,不符合0
    3、人员培训,持证上岗95%以上,其中企业经理、部门经理、管理员全部持有物业管理从业人员岗位证书。 1 符合1,每降低1%扣0.1
    4、企业从业人员统一着装、佩戴胸卡。 0.5 符合0.5,基本符合0.3,不符合0
    5、档案管理规范,资料齐全。 1 符合1,基本符合0.5,不符合0
    6、积极应用新技术,广泛使用计算机管理。 1 符合1,配计算机但应用不广泛0.5,未配计算机0
    7、管理人员人均管理建筑面积2000平方米左右。 0.5 符合0.5,基本符合0.3,不符合0
    三、业主委员会 
    1、业主委员会运作正常,基本能发挥自治自律作用。 1 符合1,基本符合0.5,不符合0
    2、业主委员会委员80%以上接受了物业管理有关培训。 1 符合1,每降低10%扣0.2
    小 计 15 
    合 计 100 
    评验人: 年 月 日 
    附件:
    编号 项 目
    附一 生活服务(选择项目,共42项)
    1、安装防盗门;2、安装抽油烟机;3、安装空调;4、安装排风扇;5、安装门铃、灯具及厨柜;6、安装窗帘、拉帘、毛巾架、晾衣架等;7、安装电热水器;8、安装卫生间器具;9、清洗排风扇;10、清洗抽油烟机;11、清洗空调过滤网;12、代送取干洗衣物;13、水洗床单、被套等;14、室内绿化;15、室内清洁;16、木地板打蜡;17、检修电路(室内自用部分);18、修理防盗门;19、修理家具配件;20、修理窗帘、拉帘、毛巾架、晾衣架;21、安装、更换玻璃;22、修理、更换电表、水表、开关、插座、电话盒;23、修理、更换门铃、门锁、信箱锁;24、修理、更换灯泡、日光灯、灯罩;25、修理、更换水龙头、水阀及各类软管;26、修理脸盆、洗菜池、下水管及抽水马桶;27、代办缴纳水费;28、代办缴纳电费;29、代办缴纳煤气费;30、代办缴纳电话费;31、代办电话开户;32、代办有线电视开户;33、代办煤气开户;34、代请家教;35、代办收订报纸杂志、特快邮递;36、代订车、船、机票;37、代订牛奶;38、介绍保姆;39、代接、送小孩;40、中英文打字;41、市内传真;42、电话留言服务。(注:代理、代办项目,必须接受业主或有关部门的委托)
    附二 社区娱乐、文体活动服务(选择项目,共18项)
    1、棋类;2、牌类;3、球类;4、健身活动;5、书刊阅览;6、茶室;7、拔河;8、讲座;9、迎新年;10、学雷锋义务服务活动;11、庆“五一”;12、庆“十一”;13、迎中秋;14、重阳敬老;15、露天舞会;16、少儿活动;17、植树绿化活动;18、其它活动。
    附三 生活服务配套设施(选择项目,共8项)
    1、医务室;2、邮电营业点;3、理发美容室;4、公共浴室;5、菜;6、粮油食品店;7、小百货商店;8、修车点
    附四 教育、文体活动设施(选择项目,共18项)
    1、文化站(书刊阅览室);2、棋牌室;3、健身房;4、乒乓球室;5、小广;6、花园;7、雕塑;8、羽毛球;9、排球;10、篮球;11、网球;12、茶室;13、公告栏;14、宣传栏;15、托儿所;16、幼儿园;17、小学;18、中学

     

     
     
     
          

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